KKP ชี้ผังเมืองใหม่ กทม. พลิกเกมอสังหาฯ เปิดศึกชิงกำลังซื้อ ปริมณฑลสั่นสะเทือน

ประเด็นสำคัญ

เผยบทวิเคราะห์ประเมินทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์รับมือร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ โดยมองว่าข้อกำหนดด้านสีผังเมือง อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR)

และอัตราส่วนพื้นที่ว่าง (OSR) กำลังเป็นตัวเปลี่ยนเกมการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัย กทม. และปริมณฑล หลังร่างผังเมืองใหม่ผ่อนคลายข้อกำหนดหลายด้าน ทั้งการลดขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำ

รายละเอียดเพิ่มเติม

เปิดทางพัฒนาทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวา รวมถึงเพิ่มศักยภาพการก่อสร้างอาคารสูงในหลายเส้นทาง จากเดิมบางพื้นที่สร้างได้สูงสุด 4,000 ตารางเมตร เป็น 10,000 ตารางเมตร

ส่งผลให้ผู้ประกอบการลดต้นทุนต่อยูนิตและทำราคาขายแข่งขันกับโครงการชานเมืองได้มากขึ้น ขณะที่ผู้บริโภคซึ่งเดิมต้องขยับออกไปหาบ้านราคาจับต้องได้ในนนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม และสมุทรปราการ

อาจยอมจ่ายเพิ่มหรือปรับลดขนาดที่อยู่อาศัยเพื่อแลกกับทำเลในกรุงเทพฯ เกิดเป็น “The Pull-Back Effect” หรือสภาวะที่กำลังซื้อถูกดึงกลับเข้าสู่เขตกรุงเทพฯ

สถานการณ์ล่าสุด

ซึ่งอาจกระทบต่อยอดขายและสภาพคล่องของโครงการในเขตปริมณฑลอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ที่มา: สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) เปิดข้อมูลเจาะลึก 5 โซนยุทธศาสตร์รับแรงกระแทก

เพื่อให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถตั้งรับได้ทัน KKP ได้จำแนก 5 ทำเลยุทธศาสตร์สำคัญที่กำลังเผชิญความท้าทาย ดังนี้ 1. โซนตอนเหนือ-ตะวันตก (นนทบุรี-นครปฐม)

เป็นโซนที่กินส่วนแบ่งตลาดค่อนข้างสูง มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 16,000 ล้านบาทต่อปี ตลาดบ้านแนวราบระดับราคา 8–15 ล้านบาท ในย่านบางใหญ่ บางบัวทอง และศาลายา

มุมมองและผลกระทบ

กำลังเผชิญการแข่งขันโดยตรงจากการปลดล็อกผังเมืองใหม่ โดยเขตตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา ถูกปรับให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย (ย.4-ย.5, ก.2-ก.3) พัฒนาโครงการได้ยืดหยุ่นกว่าเดิมหลายเท่า

(ยกเลิกข้อกำหนดการสร้างบ้านขั้นต่ำ 100 ตารางวา) ทำให้ผู้ประกอบการสามารถผุดโครงการบ้านเดี่ยว 50 ตารางวา

หรือทาวน์โฮมพรีเมียมในเขตตลิ่งชันได้ในระดับราคาที่ใกล้เคียงกับบางบัวทองหรือนครปฐม ส่งผลให้ผู้บริโภคจะนำ “ต้นทุนเวลา” (Time Cost) มาคำนวณ ยอมลดขนาดที่ดินลงมาเล็กน้อย

ข้อมูลจากแหล่งข่าว

เพื่อแลกกับการอยู่ในเขตตลิ่งชันที่เชื่อมถนนบรมราชชนนีได้ทันที ซึ่งคุ้มค่ากว่าการต้องไปทนรถติดตรงคอขวดก่อนข้ามวงแหวนกาญจนาภิเษกในทุกๆ เช้า ผลกระทบที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือ

ซัพพลายใหม่จะผุดขึ้นในเขตทวีวัฒนาเพื่อ “ดัก” กำลังซื้อก่อนข้ามไปนนทบุรี และนครปฐม 2. โซนลำลูกกา-รังสิต (ปทุมธานี) มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 12,000 ล้านบาทต่อปี

ร่างผังเมืองใหม่ ดอนเมือง-หลักสี่ ปรับให้เป็นพื้นที่สีส้มรองรับ Airport City ส่วนแถบหทัยราษฎร์ คลองสามวา ผ่อนปรนให้พัฒนาโครงการแนวราบได้หลากหลายขึ้น และการเพิ่ม FAR

ช่วงริมถนนพหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็น “ตาข่ายดักกำลังซื้อ” ก่อนไหลออกสู่ปทุมธานี แม้ย่…

อ่านรายละเอียดต้นทางได้ที่ มติชน